Итак, раз вы читаете эту статью, я Вас поздравляю! Вы морально и материально созрели к покупке квартиры! Остается разрешить ряд мучительно важных для покупателя вопросов. Сразу оговорюсь, статья написана для тех, кто покупает квартиру в многоквартирном жилом доме.
Вопрос первый: у кого покупать.
Последнее время средства массовой информации пестрят таким понятием «частный застройщик», но мало кто говорит, какой должен быть застройщик.
Я не пишу о деловой репутации застройщиков, я пишу только об юридических аспектах.
Действующее законодательство четко обозначило, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В любом случае перечень лиц — застройщиков, которые могут строить за счет денег граждан, не только ограничен, но он является исчерпывающим.
Застройщиком может быть либо юридическое лицо (ООО, ОАО, ЗАО), тогда заключается договор долевого участия в строительстве, либо юридическое лицо в форме жилищно-строительного / жилищного накопительного кооператива, тогда вы станете членом кооператива и купите имущественный (инвестиционный) пай.
Как в первом, так и во втором случае юридическое лицо должно быть зарегистрировано в налоговой инспекции. Юридическое лицо, будь это ЖСК или ООО, должно иметь пакет учредительных документов, с которыми необходимо ознакомиться. Обязательно ознакомьтесь и с документами, подтверждающими право подписи со стороны юридического лица. Как правило, это решение / протокол об избрании руководителя и приказ о назначении на должность руководителя. Если договор подписывает не руководитель, то обязательно должна быть доверенность на подписанта.
Обращаю Ваше внимание: никакой индивидуальный предприниматель, никакое физическое лицо не вправе брать деньги за квартиру, которая будет построена в будущем. Никакой индивидуальный предприниматель, никакое физическое лицо не вправе с вами заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, договор займа под квартиру, договор купли-продажи векселя по квартиру и т. п. Любая такая сделка, направленная на получение ваших денег под построенную в будущем квартиру, ничтожна. Это и есть «частные застройщики».
Если квартира будет построена в будущем, а оплачиваете ее сейчас, то отношения оформляются либо договором долевого участия в строительстве либо договором купли-продажи имущественного (инвестиционного) пая.
Вопрос второй: что покупаем.
Когда мы приходим в офис продаж покупать квартиру нас больше завлекают красивые картинки внешнего вида жилого дома, поэтажные планировки квартир. Мы выбрали этаж, вид из окна, количество комнат, площадь квартиры, но мало кто вникает в суть того, что мы покупаем. А необходимо вникнуть и в юридический аспект нашей покупки.
Попросите у застройщика документы на землю: свидетельство о праве собственности или договор аренды на земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка (желательно с актуальной датой). Посмотрите вид разрешенного использования земельного участка. Вид разрешенного использования в свидетельстве о праве или договоре аренды должен соответствовать кадастровому паспорту и должен отражать возможность использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.
«Частные застройщики» зачастую экономят на виде разрешенного использования земельного участка и в большинстве случаев в кадастровом паспорте указано «для индивидуального жилищного строительства». Возникающие в связи с этим проблемы настолько глобальны, что им можно посвятить отдельную статью.
Проверьте у застройщика наличия разрешения на строительство жилого дома или жилого комплекса. Разрешение на строительство – это гарантия того, что строительство жилого дома будет осуществляться по проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, что застройщиком получены все необходимые технические условия на коммуникации. Строительство такого дома будет подконтрольно стройнадзору и стройконтролю. При строительстве дома будут соблюдены строительные нормы и правила, а также будет использован сертифицированный строительный материал.
Для некоторых это будет новостью, однако, наличие разрешения на строительство свидетельствует также и том, что в будущем территория вашего дома будет благоустроена, будут зеленые насаждения и клумбы, будут детские площадки и парковочные места. Согласитесь ведь дом начинается не с прихожей и даже не с подъезда, а с вашего уютного двора. Поверьте «частные застройщики» этим не могут похвастаться, т. е. благоустройство съедает хороший кусок бюджета.
Вопрос третий: как и когда отдавать деньги.
У многих встает такой вопрос, ведь мы отдаем свои кровные. Правило первое: деньги отдаем, когда имеем на руках подписанный договор.
Читайте внимательно договор. В договоре обязательно должна быть прописана сумма договора (стоимость квартиры) либо порядок ее определения, например стоимость квадратного метра.
В договоре обязательно должен быть определен порядок расчетов, т. е. в течение какого срока необходимо внести оплату. Если договором не предусмотрено, что возможна оплата по частям, то всю сумму вы должны внести сразу. О рассрочке платежа в договоре должно быть прямо указано. Это будет либо просто указание на то, что платеж можно вносить частями, но не позднее определенной даты, либо будет отдельный график.
Правило второе: внесли деньги в кассу – застройщик должен выдать оригинал приходного ордера, внесли на расчетный счет – на руках остается оригинал платежного документа. Оригиналы документов являются подтверждением вашей оплаты. Не стоит, наверное, акцентировать внимание, что оригиналы не стоит отдавать застройщику или кому-нибудь еще.
Юридические аспекты покупки квартиры весьма широки, в моей статье раскрыты лишь только азы, но даже зная их возможно купить квартиру с минимальными рисками. Не стесняйтесь перед покупкой консультироваться у юриста, ведь покупка квартиры дело серьезное.
